近年
TS銀行などが
「預金連動型住宅ローン」
という商品を出している

これは
簡潔に言うと
その銀行にある預金残高を差し引いた
残りの借入金部分にしか利息がかからないというものである

例えば
①
3000万円の預金がある人が
3000万円この商品で借り入れた場合
ローン利息はかからない

一方
②
2000万円しか預金のない人が
3000万円この商品で借り入れた場合
ローン利息は1000万円部分についてのみかかる
というものである

現在
所得税の住宅ローン控除は
借入金残高に対して1%受けられる
利息支払いの補助を国がするという意味合いがある

では
①のケースでは
どうなるか

この人は
利息の支払いが発生しないので
支払利息＝▲0円

住宅ローン控除は
借入金残高3000万円に対する1%であるから
減税額＝＋30万円（＝3000万円×1%）

つまり
手取りは30万円プラスになる

この商品は預金利息が付かないので
その分をロスしているのは確かですが
預金利息は0.03%なので
住宅ローン控除の1%の方が上回ると思われます

考慮していない色々な条件は
あるものの
諸条件を充たせば
こんないい利回りの商品はないのではないか
と思ってしまいました
参考にして下さい

個人の不動産オーナーの
確定申告について
最近
ご相談を受けましたので
その事例を
参考にして下さい

よくある質問ですが

「BKからの借入金元本は経費になりませんか」

否、なりません
借りたお金を返しただけなので
ただし
形を変えて減価償却費という形で
同額ではありませんが
経費化されております

よくある間違い
「自宅部分の固定資産税を経費としてしまっている」
「減価償却費の計算を間違えている」
「生計一の親族に払った地代や家賃を経費としてしまっている」
「不動産の所有名義と違う人に収入を帰属させている」
などなど
言い出すときりがありません

この地代家賃は注意が必要です
ただし固定資産税相当額なら経費になります

少しでも気になることが思い浮かんだら
ご相談下さい

マンション経営などをしている方が
その取得のために
BKから借入をしているケースは
よくあることです

また
この様な方が亡くなられた場合
長男がマンションを相続するので
ひも付きで
借入金も長男がを承継することが
よくあります
そして
他の相続人である
次男などは借金を承継しないということです

相続税の申告では
このような遺産分割協議にしたがって
その借入金の承継者から債務控除しますので
これで構わないのですが

しかし
債権者のBKに対しては
これは無効だと言うことは前回に記載したとおりです

つまり
次男もBKには
法定相続分の債務分を承継することになります

では
次男が相続放棄をせずに
長男が債務の全額をBKに対して
引き受けることは出来ないのでしょうか

（対応策１）
この借入金を長男が新たに借り換える

（対応策２）
長男が次男の法定相続分も返済するので
次男は返済義務を免除するという
「免責的債務引受」を
BKに承諾してもらう

（注意）
似たような言葉で
「重畳的債務引受」
というものがありますが
この場合
次男は免除してもらえず
連帯債務者になりますので
長男が返済できない場合
次男に返済義務が生じます

投稿者 株式会

事業やマンション経営などにより
父（ここでは被相続人）などが
銀行などから借金をしているケースはよくある話しです

では
この借金は相続の対象になるのでしょうか

イエスです
マイナスの財産
つまり
消極財産も相続の対象となります

しかし
プラスの財産と違い
借金は債権者という相手がいることから
遺産分割の対象とはなりません
（相続税申告とは異なる）
したがって
相続人全員が
法定相続分を承継することになります

では
借金を相続しない方法はあるのでしょうか

それは
相続放棄をすることです

しかし
この場合
借金だけでなく
プラスの財産も
相続を放棄することになりますので
注意が必要です

対応策としては
生前贈与や
生命保険の
活用が考えられます

資産家の家に嫁いだ嫁が
夫の両親の面倒を見ることはよくあります
では、
資産家の夫の父や母が亡くなったときに
面倒を見ていたその嫁が
その寄与分を主張し
財産を相続することができるのでしょうか

おそらく
できないでしょう

なぜなら
寄与分の対象者は
相続人なので
その嫁は養子でもない限り
相続人ではありません

また
寄与分とは
通常
相続人間の話し合いで決まります
そこで決まらない場合のみ
家庭裁判所に持ち込まれます
と言うことは
結局
遺産分割協議と同じです

さらに
寄与と介護は民法上
全く違う概念なので
いくら介護を頑張っても
財産を増加させることが出来たかどうかという
民法上の寄与には
該当しないようです

この様に考えると
お嫁さんに対して
何らかの形で財産を渡したいのであれば
生前贈与か
もしくは
受取人指定の生命保険
が望ましいでしょう

長年連れ添った夫などが他界したあと
残された妻などが
市町村に届け出ることで
その姻族関係を
終了させることが出来ます

これを
「姻族関係終了届」
といいます

届出1枚で完了し
戸籍に記載されますが
相続権には影響しません

さかのぼって
夫の相続財産を
返還する義務もありません

夫の血族である
父母や兄弟姉妹などの
扶養義務がなくなります

氏や戸籍の変動もありません
変えたければ復氏届けで
婚姻前の氏に戻せます

場合によっては
この届出により
三親等内姻族に該当しないことになり
同族株主ではなく
同族株主以外の株主に該当し
配当還元方式が採用できることがあるかも知れません

先日、

お客様がお亡くなりになられました

自筆証書遺言がありましたので

検認の依頼を受けました

自筆証書遺言は

家庭裁判所で検認手続きが必要であることは

よく知られております

この検認ですが、

所定の申立書に

戸籍等を添付して

申立てをします。

この申し立てはあくまでも、

遺言保管者か

発見した相続人であって、

司法書士は代理をできません。

あくまでも、

書式を整えたり、

戸籍等をそろえるのみです。

しかし、

弁護士は

代理ができるのです。

このお客様は

結局

煩わしさを考慮して

弁護士に依頼することを決めました

当然、

司法書士よりはコストがかかりますが、

自身にあった方を選択してもらうことが

必要ですね。

不動産や現金などの贈与に関して

名義変更や振込をしてしまったものの

勘違いでやってしまった場合も結構あると思われます

結論は

取消出来るケースが多く存在しています

現金贈与の場合はかなりの確率で

取消が可能です

国税庁が下記のような通達を出していますので

参考にして下さい

名義変更通達には

特例として

贈与税が課税されない場合があるとされております

①贈与契約の取消や解除がその贈与の申告期限までに行われ、登記などで確認できる場合

②贈与物件が売却されたり、担保提供されていない場合

③贈与不動産に関して、贈与者や受贈者が申告・届出していないこと

④受贈者がその財産の果実を収受していないこと、または、その果実を贈与者に返していること

等をすべて満たし

税務署長が認める場合となります

 このコーナーでは随時、ご相談事例を追加していきます。